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陈智:广东商业地产不过剩,但结构有问题

2013-06-19 15:54:16

文 / 本刊记者 张兴衍



       铜锣湾集团董事长陈智表示,全国商业地产有些过剩,但未到十分可怕的程度,有些地区仍有很大发展空间。
      12年前的2000年,铜锣湾在深圳华发北路开了中国第一家shopping mall,这意味着mall的商业业态首次在中国大陆出现,即“商业地产”。2005年,因一度狂飙式扩张出现资金链危机,铜锣湾及其董事长陈智长时间处于舆论的风口浪尖。可喜的是,在陈智的带领下,铜锣湾很快走过那段阴霾,今天仍是国内商业地产领域广受关注的劲旅。
       除了担任铜锣湾集团董事长,陈智还承担了不少社会工作,他还是大中华地区(两岸四地)购物中心联盟主席,中国商业联合会的副会长,以及广东省商业联合会的执行会长。尽管出道很早,激情犹在。
       3月16日下午,深圳一咖啡厅,记者与陈智采访约一小时,他敏锐的视角和犀利的言辞展露无遗。

今日铜锣湾:扩张进退有度
       采访陈智,铜锣湾是绕不开的话题。尽管他力避一些敏感话题,但我们还是可从他谈话的一些细节和媒体相关报道中,勾勒出今日铜锣湾投资风格已趋于审慎稳健,没有为连绵两年商业地产热潮所撼动,并没有打乱自己原先的投资计划和既定的发展战略目标。
       在经历2005年之后的三年扩张收缩之后,陈智及铜锣湾变得十分低调,至今不愿建立自己的网站和宣传网页,即使百度上铜锣湾百货的介绍也仅千余字。从网上可以看到目前铜锣湾公开的两条投资信息,一是去年开工的南昌城市综合体项目 ,另一个是拟在合肥投资的商业地产项目。这与我们采访陈智的说法相一致,避开东部热点地区,投资重心下移。
     “我们现在投资以地级市为主,重点不在一线城市。”谈起今日铜锣湾的发展战略及投资方向时,陈智坦言,这主要考虑的是成本问题。陈智也不否认早期进行扩张时,也曾选择进入一线城市,北京、上海、天津、重庆等一线城市都进去了,但因地方保护及利益相关者也选择部分退避的策略。另一方面,与当地政府的合作程度有关。商业地产有类城市基础设施的产业功能,与政府支持关系很大。 
       据悉,铜锣湾现在扩展到全国23个省、市(自治区)的51个城市,主要分布在地级市。铜锣湾现在有两块牌子,一个铜锣湾百货,另一个专业性Shopping Mall集团,拥有“Cmall 铜锣湾广场”全国性著名品牌。全国营业总面积逾500万平方米。
       在谈起十五六年风风雨雨的历程,陈智毫不掩饰内心的自豪,他十分认同铜锣湾为中国商业地产的黄埔军校的说法。他说,铜锣湾有一批优秀的职业经理人,许多国内商业地产的高管都是从铜锣湾出去的,如万达、华润、深国投、深圳的佳兆业、京基百纳等企业的负责人。万达商业地产的常务副总就曾是他的秘书。

部分城市项目需10年消化
     《广东商界》:你在最近的一次演讲中谈到,沈阳、成都在建的城市综合体分别超过100家与150家,而有中国商业地产策源地深圳,加起来还不到100家,你认为一些地区的商业地产项可能需要9至10年才能消化完。你如何看待目前的这一波商业地产热浪?是否有市场过剩余的问题?
       陈智:商业地产确实很热,使许多资金流向这个行业。再加上房地产调控之后,住宅地产也进入了商业地产领域,他们投资前未进行市场调查,仅根据媒体的喧嚣指向,称商业地产的春天来了,使商业地产出现井喷式的增长。难道商业地产的春天真的来了吗?不是因为你做了商业地产的项目,客户就有了店铺需求的增加,不是因为住宅地产调整商业地产的需求就增加了?总的来说,全国商业地产市场有些过剩,但未到十分可怕的程度,结构有些不平衡,仍有很大发展空间,一些有品位、有特色、专业性很强的商业地产,还是容易消化的。客观地说,目前商业地产需求还未成熟,只是市场提前透支了。未来10年消化不了的,只是在一些热点地区,可能有些过剩。而一些地方商业地产可能还是空白,有足够的市场潜力。

      《广东商界》:有报道称,去年全国商业地产投资额近万亿元,而全国一年房地产投资额也就六七万亿元,即商业地产与房地产投资比为1:6,你认为这个投资比合适吗?你认为多大投资比较为合适?
       陈智:我目前还未见到商业地产与房地产投资最佳比例的统计数据和研究结论,我认为未来几年每年商业地产投资额都会在万亿元左右,大家说过热的问题也只是结构性的问题。一些地方的商业地产项目贪大喜功,最近听说成都要建一个1000万平方米的城市综合体,这是一个什么概念呢?相当于一个大城市的CBD的建筑面积,深圳CBD规划总建筑面积为750万平方米,为什么搞这么大呢?

      《广东商界》:你认为广东商业地产是否过热?
       陈智:广东商业地产总体谈不上过热的问题,但地区发展有些不平衡,佛山、东莞投资有些偏多,深圳、广州基本是平衡的,其它城市还未看到有过剩的问题。


商业地产开发需要逆向思维
      《广东商界》:你能否从你自己商业地产成败教训告诫同行,在项目开发中应注意什么问题?你有何经验和教训?
       陈智:首先在开发程序和开发模式上要特别注意。先要调查待开发商业地产的当地市场需求情况,再决定自己该拿什么样的地?不要反过来先拿地,再决定这一地块可以做什么样的商业业态?商业地产开发一定要有逆向思维,先调查商业地产的市场需求,再去找政府要地,决定是否要自己开发?如先拿了地之后在决定如何开发,就成了十分被动的事情。
       其次,要有好的开发团队,这个团队要懂商业地产的运作。
      第三,先搞好融资方案,不要因中途缺资金,就去卖铺位,深圳这一方面例子很多。如东门老街商业街改造,那些后来开发商业地产卖店铺的95%都倒闭了。根据我们的经验,卖铺位不能超过25%,否则对开发商本身就会造成伤害,包括管理、定位、运营等。商业地产就是要先商业,后地产,只有将商业做旺了,才有地产存在的必要,商业起来,做地产才有价值。

      《广东商界》:商业地产的开发与管理是否已开始出现分离趋势,像酒店投资与管理一样有专门的酒店集团管理运营,实行更专业化的产业分工管理趋势?
       陈智:目前,中国商业地产的开发及经营分离特征还不是很明显,仍延续谁开发谁管理的模式。我们铜锣湾开发的商业地产项目都是我们团队管理,我们也受委托管理别人的商业地产项目。我建议商业地产项目以委托管理为好,今后开发与管理分离将是一种发展趋势,日本、新加坡在这一方面已有成熟的管理经验。

 

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