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黄华军:中国商业地产没有商业模式_第二期_广东工合

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黄华军:中国商业地产没有商业模式

2013-06-19 14:57:15

文 / 本刊记者 陈晓纯



    昔日广州财经媒体“一哥”、如今第一商业网总裁黄华军表示,商业模式是不能照搬,哪怕万达模式在某一地成功了,但换一个地方恐怕难获成功。

      阳春三月的一个中午,广州,林和西横路,希尔顿酒店,随轩厅。
      人在随轩,当然率兴随意,一边品味南音,一边聆听“新商业”及商业地产专家高谈阔论。黄华军,昔日的广州财经媒体“一哥”华丽转身,正致力于广东“新商业”及商业地产观察、思考、研究,以及商业地产项目策划等实战操演,现已成为广东“新商业”理论及实战派领军人物。从1996年开始,他一直跟踪、研究广州第一个商地产项目——天河城的商业模式、业态分布等诸多经济现象。2004年9月,与王健林等人操盘举办了在广州举行的“第一届中国商业地产博览会”。
       与陈智颇具相似之处的是,黄华军除了身兼第一商业网总裁,还头顶几个社会身份,如广东省流通业商会会长助理兼副秘书长、商界总裁俱乐部理事长等。谈及眼下商业地产,黄华军坚持认为,中国商业地产没有商业模式。

运营模式因时因地 商业地产无法重复
      《广东商界》:现在有两类公认的商业地产模式,即万达模式和华润万象城模式,你如何评价这两类商业模式?
       黄华军:我不同意这种说法,商业地产是没有模式的。所谓的万达模式,就是它的“订单式地产”,也就是跟沃尔玛、苏宁等企业签署一个合作协议,我去哪你就跟着去哪,开发的产品是为他们“量身定做”的商业地产。同时,万达又发展自己的一些商业元素,比方说万千百货、影院和KTV,这三块是万达自己在经营的。但是,我觉得商业模式是不能照搬,哪怕是万达模式在某一地成功了,可能跑到另一个地方也就不成功了。以广州为例,广州万达模式也很简单,它订单的对象是沃尔玛,还有万达自己的“三驾马车”,有人说它很成功,而我觉得它不完全成功。餐饮和影院都成功了,零售却很糟糕。万千百货没有因广州的消费习惯而做出调整,你去看一下,万千百货人影没有几个。沃尔玛在广州万达也很糟糕,一个挺有档次的超市搞得跟好又多一样。整个广州万达广场,它的零售功能是最糟糕的。
       不能说有一个万达模式,就把原来的做法照搬就可以了,它到了广州这个地方还要做出很多的改变,必须做出调整。尽管万千百货在北方一些地区很有名,但广州没有人认识它,没有人认识万千百货里边的品牌。万达还有一个不成功的地方,就是把外围的街铺卖掉了,这些街铺后来怎么样了?也是死掉了。因为从产权关系来说,这些街铺已经跟万达脱钩了,但人家看你也是在万达里面,外面一圈全都死掉了,那你说你这个项目成不成功?不能单一评判。
       所以,我说对一个项目的评判不要有这种模式之争。要客观地去看它哪个地方做得好,哪个地方做得不好。包括天河城,有人说它很成功,八年就赚回来一个天河城,1996年开业,2004年就把原来投资赚回来了,从这个角度来看天河城是很成功的,从投资回报率来说,天河城也是首屈一指的。但是它也有不成功的,天河城跑到虎门去开分店,没开多久就跑回来了。但天河城所带出的购物中心的精髓,我认为还是值得我们去学习的,有些规律是不可违背的。天河城为购物中心的发展提供了一本教科书,不管是好的还是不好的,比如作为第一代购物中心,它的层高在现在看来是很低的,才3.89米,主通道很窄,只有4米多,但在当时已经是非常超前的,也有很多经验教训,所以成不成功,要看你从什么角度去评价这个项目。
       其实,所有的商业地产项目,或者说购物中心没有一个是一样的。任何购物中心都有它的特殊性,一定要因时因地去做。哪怕都叫铜锣湾,哪怕都叫万达,这说明我们做购物中心也好,做城市综合体也好,必须因时因地去考虑。从前期的规划、设计,到后期的招商、运营,不仅要量力而行,还要“量地而行”。这个地区该做什么,都是很重要的。
       广州有个太古仓码头,属三旧改造项目,想打造成广州的798,但是很不成功。这个项目也属商业地产项目,它原来是一个码头,政府收回来之后想把它改造成一个文化创意产业项目。北京798很成功吧,为什么跑到广州就不成功呢?这就是我刚才所说的因时因地,北京和广州的社会、人文和商业环境是完全不一样的。上海的新天地是很成功的旧城改造典范,我们去考察很多次,把石门窟的旧房子改成很有品位的零售卖场,或者是一些酒吧。其核心是挖掘海派文化的文脉,有一种老上海小资生活的氛围。

商业地产驱动力 中国城镇化加快
     《广东商界》:去年商业地产出现了爆发性增长,有人开始唱衰商业地产市场前景。你如何看待中国商业地产的市场前景?
      黄华军:去年有人说商业地产将迎来黄金十年。现在整个宏观环境对住宅地产的打压越来越严厉,就地产商本身而言,资本总得寻求回报,商业地产就是一个很好的投向。
      当然,最重要的原因是,我们要看到中国的城镇化正在加快,不是城市化,是城镇化,中国很多地方还没有城市化。就是从农村人走向城镇,这个趋势每年都在加快。这给商贸流通业发展提供了很好的驱动力,城镇化必然会使人口更集聚,第三产业有了它内在的推动力,不管从政府层面,还是从居民消费需求来看,一定对商贸流通有更高的要求,商贸流通的载体就是商业地产。公寓,酒店,步行街,购物中心,这是城镇化的大势所趋。
       另一方面,长三角、珠三角等区域经济的一体化,也会碰撞出很多土地的内在需求。比如广州和佛山,以前是割裂的,随着物流、交通不停的加速,人们交往多了,在广州上班,佛山安家的情况也越来越多了。这种人口的集聚,交通的便利,自然也会带来商贸流通业的迫切需求。必须要兴建更多的住宅,写字楼,酒店,公寓,商业。自从提出“广佛一体化”口号以来,这种需求越来越明显。佛山这座城市发生了翻天覆地的变化,就是因为广佛一体化。
       在2010年11月3日广佛地铁开通之后,佛山商业地产发展速度惊人,很能说明这一观点。从2001年佛山建第一家购物中心——南海广场之后的五六年间,佛山购物中心也就三四家,现在每个镇区都有它的购物中心代表作。这些购物中心大部分是2005开张的。到了2010年,亚运会前后,尤其广佛地铁联票互通,不只佛山商业地产突飞猛进,万达等外来资金纷纷涌入佛山,广州商业地产也明显加快了。

      《广东商界》:你认为中国商业地产目前面对的最大难题是什么?
       黄华军:最难的还是资金和人才的问题。资金是每一个商业地产项目首先要解决的问题,与其说资金问题难解决,还不如说最难的是老板,老板的问题要考虑周到,钱怎么收回来,这是很大的问题。要有融资能力,才能建成商业地产。没有资金,谈何搞商业地产项目?
       现在不少商业地产项目采取卖铺解决融资难的问题,但带来的问题会很多,我认为未来几年内,产权式商铺隐患就会爆发出来。因为产权式商铺是一颗定时炸弹,也是个钱的问题。开发商卖铺是为了回笼部分资金,但这个问题要是处理不好,将来会引发一些危机。很多住宅地产商没有从事过商业地产,贸然地进入这个行业,然后想当然地用住宅地产的概念做商业地产。用卖楼的经验做商业地产,住宅地产是业主跟消费者点对点,我把楼卖给你就结束了。但商业地产不同,卖的是商铺,面对的是租户,租户面对的才是消费者,所以开发商跟租户之间不是说简单的一卖了之,或一租了之。租户能不能经营下去,租金水平有没有上升后下调的可能,这都是需要长期考虑的问题。在这点上很多做住宅地产的都没考虑到,单凭卖住宅的概念去做商业地产,很多隐性问题迟早会暴发出来的。
       开发商缺乏专业人才,缺乏懂商业地产操作的人才。很多开发商还在沿用他原来做住宅地产的那一套经验和惯性思维了,一下子改变起来比较难。


 

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