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房企“饮鸩止渴”:赴港融资挨宰

2012-09-26 09:06:10 来源: 南方都市报

南方都市报 陈琳琳

核心提示:积极赴港融资的同时,行业兼并也在今年屡见不鲜。

9月以来房企融资扎堆出现。南都记者日前粗略统计大规模融资案例已有10例,包括龙湖、保利、佳兆业、金地等纷纷以配股、发债、借贷等方式筹钱。亦有开发商表示愿意尝试研究相关手段。

南都记者昨日联系多家在港和内地券商,获悉海外机构利用国内房企较为强烈的资金渴求,大幅提升了融资成本,年利率约由两年前的4%-6%提升至9%-12%。

如此高成本下,房企为何仍对境外融资趋之若鹜?金地集团有关负责人接受南都记者采访表示,赴港购壳虽筹备多时仍需等待较长时间走完流程。业内透露这种情况下往往自理成本也比较高。而在金地看来,收购有利于加深公司在国际资本市场的影响力。

华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示,房地产发展这么多年来,资金紧的时候多,“目前进入严格的资金紧张周期,要想有出路,就只能选择融资拿钱,寄望良好的销售回款。”

而高成本融资后,即使渡过难关,也难免令房企业绩受损。

9月融资扎堆

9月19日,龙湖地产和花样年分别公告表示配股发债,前者配股筹资30.89亿元,后者规模未定。同日,保利地产通过银行借贷获取资金12亿元。9月佳兆业、路劲地产和金隅股份也通过发债分别获资2.5亿美元、3.5亿美元和30亿元人民币。

粗略统计下来,9月公告发行票据及签订的银行贷款涉及资金已超过百亿元。从8月份至今内地房企在香港的融资规模已经接近400亿元。

其中颇为引人瞩目的是佳兆业发行票据接近13%的年利率,被业内视为“创造了近期房企海外融资成本的新高”。

链家地产统计9月上旬以来,万科、华润、恒大三大房企购地款超过80亿元。

境外海外融资为何在9月风生水起?南都记者就此采访香港业内人士,郭沛证券有关分析师表示,事实上内房股在海外的融资一直以来都属于行业成本比较低的。以万科和中海为例,中海较可观的财务数据,特别是令业内难望项背的利润率也受益于其在港优越的融资成本。

香港证券人士透露,去年在港融资往往因难以获足额认购而折戟。不过今年以来,房企业绩和财务情况有好转,所以融资频频出现。

“房地产发展这么多年来,资金紧的时候多,”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示,这个时候出现扎堆融资跟促销售回款有关,但房企整体环境仍艰难,长期前景也比较低迷。

一位香港券商透露,9月融资扎堆跟房企上半年销售良好有关,但其实这几年此类尝试一直都有,前几年的利率确实更为优惠,“即便如此,国内融资无门,在海外融资还是有利于杠杆操作获得发展先机。”

被榨因“没得选”

事实上,密集融资的背后是房企举债发展的严重代价,即使难关渡过,也难免令房企业绩受损。

有资本市场人士称,由于知悉内地房企在房地产调控放松遥遥无望的情况下无路可走,香港和海外机构趁机大开价,融资成本比两年前已大涨近一倍。

花样年公告称,拟运用发行票据所得款项为现有及新增物业项目提供资金、为公司现有债务再融资以及作一般企业用途。公司昨日表示,拟进行担保美元优先票据的国际发售,但建议发行票据的完成须视乎市况及投资者兴趣而定。据知情人士称,尽管发行成本较高,但花样年仍大力推广,希望市况和投资者反应积极。

“成本上涨却‘迎高而上’,主要因为内地融资闸门的放开遥遥无期,我个人对此是完全看空的。”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示,在房地产企业发展需求下,成本再高也积极谋划海外融资,也是因为“没得选择”。

从上半年149家上市房企的年中报告来看,今年房企的答卷好过预期。上半年149家房企销售回款2792.11亿元,同比增长11%。债务方面,短期借款和一年内到期的长期借款合计2780.73亿元,与年初相比增长5.87%。今年上半年规模较大的房企降价行动可谓“推波助澜”,令报表数据得以粉饰。

但值得注意的是,149家房企的财务、管理和销售费用合计237.57亿元,同比上涨25.43%,而利润同比上涨仅为5.12%。随着存货的减少和土地储备的不足,后续乏力的困境也早为业内所料。

据北京贝塔咨询中心通过对50家重点上市公司财报研究称,已经有六成房企突破了财务安全底线。这意味着不少重点房企的财务状况仍有压力,即便海外融资已成本高企,可能仍是解决压力的有效渠道。

“当前地价水平较低,地方政府大规模推地过程中会有一些优质地块出来,你不抢别人也会抢。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是解读房企的资金渴求。

买壳融资仍将风行

积极赴港融资的同时,行业兼并也在今年屡见不鲜。今年以来,包括龙头万科、央企大佬招商地产及中粮地产纷纷举起香港买壳大旗。金地集团去年底首次赴港买壳铩羽而归后卷土重来,9月中旬拿下星狮地产56.05%的股份成功控股。

“随着楼市整体的复苏,房企销售回笼的难度大大减小,自有资金又相对充实,所以融资的主要目的已经由缓解经营压力转变为规模扩张。”链家地产分析认为,行业资源进一步集中,兼并等现象还将出现。

从政府推地动态看,近期土地市场颇为引人注目,很可能还将继续放量。不少房企公开表示,将视下半年的机会补充土地。这无疑将推动新一轮的房企融资闸门开启。

“大型房企在融资、兼并等方面还是有优势的,这个时候规模效应开始显现。”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日告诉南都记者,买壳、融资等行为去年以来已屡有尝试,今年行业还将听闻这类事件。

开发商无不觊觎坚实的资金链。从这一目标出发,房地产商很可能积极制定融资策略,抓住国内房地产业洗牌调整的时机,以弯道超车,发展壮大。

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